1

2

3

4

5

 

Wymagania stawiane zarządcy

Nieruchomości nie tylko się kupuje, sprzedaje i wynajmuje. Ale wszystkie te lokalizacje wymagają jeszcze jednego: zarządzania. Czym zajmują się zarządcy nieruchomości? Miedzy innymi pozyskują oferty sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości. Wprowadzają dane do systemu zarządzania. Kontaktują się z klientami i prowadzą ich kompleksową obsługę. Prezentują nieruchomości. Obsługują transakcje i współpracują z deweloperami oraz instytucjami finansowymi. To również obsługa techniczna i księgowa oraz doradztwo, prowadzone w takich jednostkach jak wspólnoty mieszkaniowe, budynki komercyjne, mieszkania wielorodzinne i lokale przeznaczone pod wynajem. Do zadań zarządcy należy również pilnowanie porządku na podlegających mu posesjach, dbanie o czystość, konserwacja budowlana i elektryczna, a także hydrauliczna. To także remonty, ochrona nieruchomości i ich modernizacja. Oczywiście, na wszystko mają tylko pośredni wpływ. Bardzo często zarządcy nieruchomości, poza zajmowaniem się obsługą finansową, serwisem technicznym i obsługą administracyjno-prawną mają również wyrobioną licencję pośrednika nieruchomości. Dzięki temu mogą się zajmować nie tylko nadzorowaniem istniejących już pod ich opieką nieruchomości, ale również pozyskiwaniem nowych nieruchomości, kontaktami z ludźmi zainteresowanymi kupnem lub wynajmem oraz nadzorowaniem zmian właścicieli danych lokali.

Przed wizytą u notariusza

Znaleźliśmy mieszkanie, które nam pasuje, wspaniałą działkę w lesie albo chętnego na zakup garażu. Jednak zanim przywitamy się z nowym lokum albo dopływem dodatkowej gotówki, musimy udać się do notariusza, by wszystkim naszym działaniom nadać prawny wydźwięk. Po pierwsze, musimy do notariusza zabrać pakiet potrzebnych dokumentów. Jeśli jesteśmy właścicielem danej nieruchomości, musimy zaopatrzyć się przede wszystkim w akt własności, księgę wieczystą, wypisy z rejestru gruntów, plan zagospodarowania przestrzennego, dokumenty podatkowe i finansowe nieruchomości. Kiedy wszystkie dokumenty trafią do notariusza, obie strony transakcji podpisują akt notarialny. Jest do dokument, który sporządza albo notariusz, albo asesor notarialny, a za granicą również konsul. Akt notarialny jest potwierdzeniem dokonania czynności prawnej, czyli w tym wypadku kupna-sprzedaży danej nieruchomości. Dzięki temu przy jakichkolwiek problemach można odwołać się do instancji prawnych. Przed podpisaniem przez sygnatariuszy każdy akt powinien być przeczytany na forum przez notariusza, który sprawdza poprawność dokumentu i upewnia się, że obie strony zrozumiały jego treść. Jeden egzemplarz podpisanego aktu notarialnego pozostaje w biurze notariusza, po jednym odpisie od aktu bierze każda z zainteresowanych stron.

Droga droga do mieszkania

Nie można całe życie mieszkać z rodzicami, siedzieć na głowie rodzeństwu, przemieszkiwać kątem u babci albo wynajmować mieszkania z coraz to nowymi współlokatorami. W pewnym momencie nadchodzi taki moment, że musimy powiedzieć… no właśnie, co? Jeśli nie posiadamy wystarczających środków, to zdanie to będzie brzmiało: Potrzebny mi jakiś rozsądny kredyt mieszkaniowy. Czym jest taki kredyt, gdzie się o niego ubiegać i jak go dostać? Oto odpowiedź na te oraz kilka innych pytań: Jeśli nie mamy przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych zachomikowanych w śwince-skarbonce kredyt mieszkaniowy jest instrumentem finansowym pozwalającym nam na zdobycie brakujących środków pieniężnych. Inaczej rzecz mówiąc jest to kredyt hipoteczny. Gdzie szukać takiej oferty? Teraz na rynku jest kilkaset ofert kredytowych o różnych parametrach, więc tylko od nas zależy jaką opcję wybierzemy. Zamiast korzystać z ofert wielkich banków, skorzystajmy z korzystniejszej i tańszej oferty instytucji pozabankowej, specjalizującej się w kredytach mieszkaniowych. Pamiętajmy jednak, żeby dokładnie przeczytać wszystkie punkty oferty, łącznie z małym druczkiem na dole strony. Musimy zwrócić uwagę na takie kwestie jak długość kredytu, oprocentowanie roczne czy kwotę raty. W końcu kredyt ma nam pozwolić na zdobycie mieszkania, a nie długów, dlatego aby mieszkanie nie było drogie, wybierać trzeba rozważnie, to decyzja na długie lata.

Zanim zdecydujemy się na mieszkanie

Szukając nowego mieszkania musimy pamiętać o wielu rzeczach, które mogą nam ułatwić albo uprzykrzyć życie. Krótko mówiąc, zanim podpiszemy umowę kupna lub wynajmu, chwycimy klucze i zaczniemy wnosić walizki, zwróćmy uwagę na kilka ważnych rzeczy. Po pierwsze, jeśli mamy okazję, dowiedzmy się czegoś o sąsiadach. To spokojni i starsi ludzie, czy drużyna rugby? Na którym piętrze zamierzamy zamieszkać? To ważne, bo w komplecie z ładnym widokiem z okna dostajemy pakiet kilkudziesięciu schodów. W blokach czteropiętrowych w ogóle nie mamy szansy na windę, a i w innych może nam się trafić zepsuty dźwig – czy doczłapiemy się do naszego wysoko położonego mieszkania? A co z okolicą? Czy pasuje nam transport, nie będzie nam przeszkadzać hałas za oknem, okna bloku na przeciwko, hodowla gołębi na balkonie obok? Czy na pewno pasuje nam rozkład mieszkania, brak wanny, mała kuchnia, okna od wschodu, 24-godzinny sklep z alkoholem i milion innych, niewidocznych na pierwszy rzut oka rzeczy? To ważne, bo o ile wynajmowane mieszkanie zawsze można opuścić, o tyle z kupnem wiążą się całe lata mieszkania, często obciążone kredytem mieszkaniowym. Dlatego i apartament i jego położenie jest bardzo ważne. To w końcu miejsce, które zamierzamy nazwać naszym domem, niech powrót do niego będzie oczekiwaną przyjemnością po ciężkim dniu w pracy.

Księgi wieczyste a nieruchomości

Kupując lub sprzedając jakąkolwiek nieruchomość musimy zainteresować się całym pakietem dokumentów. Jednym z ważniejszych jest księga wieczysta. Czym tak naprawdę jest księga wieczysta? Jest to rejestr urzędowy, który prowadzony jest w celu ustalenia prawnego stanu danej nieruchomości, prawa do konkretnego lokalu mieszkalnego, użytkowego albo domu jednorodzinnego. Księgi prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Występują jako księgi elektroniczne w systemie informatycznym albo w wersjach papierowych. Księgi wieczyste posiadają cztery główne działy obejmujące: oznaczenie nieruchomości (numer działki, obręb ewidencyjny, kubaturę postawionych na danej nieruchomości budynków, powierzchnię) i prawa własnościowe (np. do dróg); własność i użytkowanie wieczyste (adres i dane osobowe właścicieli ziemi); ograniczone prawa rzeczowe poza hipotekami, jakiekolwiek ograniczenia w użytkowaniu i rozporządzaniu nieruchomością oraz hipoteki. Wszystkie księgi wieczyste są jawne i w obecności odpowiedniego pracownika sądu każdy może mieć do niech wgląd, robić z nich notatki oraz fotografować (czasami po uzyskaniu sądowego pozwolenia). By dotrzeć do danej księgi wieczystej wystarczy znać jej numer, a jeśli nie, możemy go pozyskać w urzędzie gminy, w wydziale ewidencji gruntów i budynków, na podstawie danych adresowych właściciela czy adresu interesującej nas nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę szukając mieszkania

Przeprowadzasz się do innego miasta? Wyprowadzasz się od rodziców? Wynosisz się z miasta na wieś, a może odwrotnie? W związku z pracą musisz zmienić swoje mieszkanie? A może szukasz czegoś większego dla swojej rodziny? Niezależnie od powodu, szukając zupełnie nowego lokum musisz zwrócić uwagę na całą masę rzeczy, które na pierwszy rzut oka nie wydają się ważne, a potrafią nam dosłownie zatruć życie. Jeśli już znajdziemy mieszkanie, które autentycznie nam się podoba wizualnie oraz pasuje wielkością i ceną, rozejrzyjmy się po okolicy. Trudno powiedzieć, na jakich sąsiadów trafimy, jednak już wygląd klatki schodowej coś nam może powiedzieć o reszcie lokatorów. Mieszkanie ok, klatka czysta? Idziemy dalej. Jeśli mamy samochód popatrzmy, jak wygląda kwestia parkowania. Czy pod blokiem albo kamienicą jest miejsce? Gdzie znajdują się najbliższe parkingi strzeżone? Gdzie jest strefa płatnego parkowania i czy nie staniemy się jej wielokrotną ofiarą? Kolejnym punktem jest transport. Gdzie są najbliższe przystanki? Zamierzamy mieszkać na pustyni czy może raczej do szału doprowadzi nas dzwonienie tramwajów na skrzyżowaniu? A sklepy? Będziemy musieli jechać po pieczywo gdzieś daleko, czy tylko pójść do sklepu obok? Czy są gdzieś jakieś kluby i puby, a jeśli tak, jakie towarzystwo tam chodzi? Jak widać, to tylko podstawy, a mogą zmienić nasze życie.

Dokumenty potrzebne do kupna i sprzedaży

Niezależnie od tego czy zamierzamy sprzedać dom, kupić działkę, czy wynająć jakąkolwiek nieruchomość, musimy liczyć się z tym, że do pośrednika nieruchomości i do notariusza będziemy musieli zebrać spory zestaw niezbędnych dokumentów. Poniżej prezentujemy krótką listę dokumentów, których może domagać się od nas druga strona transakcji. Są to przede wszystkim: podstawowy dokument udowadniający, że jesteśmy właścicielem danej nieruchomości, czyli umowa sprzedaży lub darowizny; aktualny odpis z księgi wieczystej (jeśli taka istnieje); dokumenty dotyczące jakichkolwiek zabudowań znajdujących się na działce; dokumenty z rejestru gruntów (wypisy i wyrysy); aktualny plan zagospodarowania przestrzennego miasta lub gminy (również jeśli istnieje); dokumenty dotyczące wysokości opłacanego podatku gruntowego; zaświadczenie o braku meldunku jakichkolwiek mieszkańców; dokumentację techniczną domu; zaświadczenie o braku hipoteki i innych zaległości z opłatami w stosunku do np. spółdzielni lub wspólnoty i – co w sumie jest oczywiste – nasze dokumenty osobowe: dowód osobisty z numerem PESEL i aktualnym adresem. Jak widać, zestaw dokumentów, który musimy zebrać jest dość spory, po który musimy się czasami udać do odpowiedzialnych za dane działania urzędów. Dlatego zanim postanowimy coś kupić lub sprzedać, zainteresujmy się samymi podstawami.

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości

Zgłaszając się do agencji nieruchomości zawsze będziemy współpracować z pośrednikiem nieruchomości. Jest to osoba, która ma wyrobioną specjalną licencję, by zajmować się właśnie obrotem nieruchomości: w tym ubezpieczeniami, oględzinami, wyceną i sprzedażą. Jednak przede wszystkim współpraca z pośrednikiem jest gwarancją bezpiecznego i zgodnego z prawem przeprowadzenia transakcji między wszystkimi zainteresowanymi stronami. Kiedy zgłaszamy się do pośrednika, możemy od niego oczekiwać wykonania konkretnej pracy: znalezienia nieruchomości, uzgodnienia warunków handlowych i podpisania odpowiedniej umowy, obejrzenia danej nieruchomości wraz z dokumentacją techniczną i jej wycenienia, pozyskania wszystkich dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji, sporządzenia opisu i stworzenie oferty, którą zamieści na stronie agencji i w portalach nieruchomościowych, kontrolowania bazy danych osób zainteresowanych i kontaktu z nimi, pomocy w jakichkolwiek negocjacjach i kwestiach spornych między kupującym i sprzedającym, kontaktu z notariuszem i doprowadzenia do podpisania umowy przedwstępnej, skompletowania reszty potrzebnych dokumentów i zamknięcia transakcji. Jak widać, pośrednik wykonuje mnóstwo pracy, którą jednocześnie zdejmuje z naszych barków. Oczywiście, musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z korzystaniem z usług pośrednika, ale jak widać, jego obowiązki są większe, niż wydawałoby się na pierwszy rzut oka.

Kilka słów o obrocie nieruchomościami

Czym tak najprościej rzecz mówiąc jest obrót nieruchomościami? To wszystkie akcje związane z kupnem i sprzedażą gruntów i mieszkań, najmem, wynajmem i dzierżawą wyżej wymienionych, a także pomocą w uzyskaniu kredytów bankowych na zakup nieruchomości. Najprostszym sposobem stworzenia oferty albo znalezienia interesującej nas nieruchomości jest skorzystanie z agencji nieruchomości. Żeby zabezpieczyć się przed możliwością oszustwa i nie przysporzyć sobie jakichkolwiek kłopotów finansowych i prawnych w przyszłości, przy jakimkolwiek obrocie nieruchomościami należy korzystać z usług licencjonowanego pośrednika obrotu nieruchomościami. Specjaliści zajmujący się obrotem są miedzy innymi zobowiązani do kompleksowych badań stanów prawnych wszystkich nieruchomości, którymi się zajmują. Wszystkie te czynności mają doprowadzić do sfinalizowania transakcji między kupującym/wynajmującym i sprzedającym/najemcą, czyli zawarcia umów nabycia i zbycia praw do nieruchomości. Pośrednik przede wszystkim zajmuje się pozyskiwaniem nieruchomości do obrotu, analizą stanu nieruchomości i jej przykładową wyceną, wykonaniem opisu i dokumentacji fotograficznej miejsca, tworzeniem i koordynowaniem ogłoszeń reklamujących nieruchomość i jej sprzedażą. Zakres jego pracy jest zależny od umowy zawieranej między stronami.

Przegląd przez rynek nieruchomości

Kiedy słyszymy słowo „nieruchomości”, zwykle przed oczami stają nam albo mieszkania, albo działki, które znajdują się obecnie na rynku. Jednak oferta kryjących się pod tą nazwą jest o wiele szersza, niż mogłoby się wydawać i nie chodzi tylko o kupno, sprzedaż, wymianę czy wynajem. Pod tą nazwę możemy podpisać całą gamę rzeczy: Mieszkania albo pojedyncze pokoje, domy, działki z zabudowaniami albo działki puste, lokale i obiekty użytkowe, magazyny i hale, garaże i miejsca postojowe, projekty domów albo całe domy gotowe do postawienia w nowym, konkretnym miejscu. Niezależnie od tego, czy interesuje nas kupno, czy sprzedaż oraz czy zainteresowani jesteśmy ziemią czy apartamentem, jest wiele sposobów na znalezienie lub umieszczenie ogłoszeń. Większość ofert nadal przechodzi przez pośredników i biura nieruchomości. Wiąże się to z ponoszeniem dodatkowych kosztów, ale jest też najpewniejsze. Innym sposobem jest zamieszczanie ogłoszeń w gazetach, w części z ogłoszeniami o nieruchomościach. Jednak coraz popularniejszy do obrotu nieruchomościami jest internet: wszelkie strony poświęcone handlowi mają zakładki dotyczące nieruchomości. Rozrosło się to do takich rozmiarów, że nawet na największych portalach transakcyjnych nie kojarzonych do tej pory z domami i działkami można „kupić teraz” nieruchomość za kilkadziesiąt tysięcy złotych.